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Décret « décence » n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Encore de nouveaux experts !

Publié le : 04/10/2023 04 octobre oct. 10 2023
Articles du cabinet

Auteur: Jocelyn LONJOU


Encore de nouveaux experts !

Paru discrètement au coeur de l’été, le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris en application de la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 vient préciser les niveaux de performances minimaux des logements décents selon leur étiquette énergétique et pose les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales faisant obstacle à l’atteinte de cette performance.

Si ce décret se borne surtout à tirer les conséquences réglementaires de la loi, il conviendra de retenir que le texte confie aux experts de la construction une nouvelle mission dans le cadre du contentieux judiciaire du logement décent.


Le calendrier échelonné du niveau de performance énergétique minimal des logements

Avec la loi Climat et résilience, le logement décent d’un point de vue énergétique ne sera plus défini à compter du 1er janvier 2025 sur la base d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale, mais en fonction d'un niveau de performance énergétique minimal établi selon les étiquettes du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Afin d’inciter les propriétaires à engager les travaux de rénovation nécessaires, la loi a également prévu un calendrier qui s’échelonne de 2025 à 2034.

Concrètement, il ne sera plus possible de mettre en location :
  • à compter du 1er janvier 2025 : les logements qui n’atteignent pas la classe F ;
  • à compter du 1er janvier 2028 : les logements qui n’atteignent pas la classe E ;
  • à compter du 1er janvier 2034 : les logements qui n’atteignent pas la classe D.
Le décret du 18 août 2023 pris pour l’application de la loi vient mettre à jour à compter du 1er janvier 2025 le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en insérant dans ledit décret un nouvel article 3 bis ce calendrier échelonné de niveau de performance minimal.


L’impossibilité d’ordonner la réalisation de travaux en raison de contraintes architecturales ou patrimoniales

En vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité d’un logement indécent et, en cas d’inaction de sa part, saisir le juge afin que ce dernier détermine les travaux à réaliser et fixe un délai d’exécution.

Toutefois, par exception, le même article de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2025 prévoit que le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal dans le cas où « le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes », la loi renvoyant à un décret en Conseil d’Etat le soin de préciser ces critères.

Tel est l’objet du décret du décret du 18 août 2023 qui insère un article 3ter au décret du 30 janvier 2002 précisant ces critères applicables à partir du 1er janvier 2025 qui sont les suivants :
  • Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
  • Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second oeuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, qui ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires relatives aux monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables, aux sites inscrits et classés ou à la réglementation d’urbanisme.
Le décret ajoute que « le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal ».

Dans l’hypothèse où le propriétaire entendrait s’opposer à la réalisation de travaux en raison d’un risque pour la solidité de l’ouvrage, il lui appartiendra donc de s’adjoindre les services d’un homme de l’art (architecte, bureau d’études structure) chargé d’établir un diagnostic et produire ce document devant le juge.

Le texte ne précise toutefois pas ce qu’il convient d’entendre par « homme de l’art », cette notion ne faisant l’objet d’aucune définition juridique.

A tout le moins, on pourrait s’attendre à ce que cet amicus curiae présente des garanties professionnelles (inscription à un ordre professionnel et assurance régulière), d’indépendance et d’impartialité.
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